Αλλάζουν όλα σε χρήσεις γης και αρτιότητες με το Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος για τους κανόνες δόμησης στον Νομό Μαγνησίας. Το Σχέδιο που αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες αναμένεται να ψηφιστεί σε δύο μήνες και το Τεχνικό Επιμελητήριο Μαγνησίας αναλύει άρθρο προς άρθρο τις μεγάλες αλλαγές που επέρχονται στη δόμηση. Το Σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος που αναλύθηκε προχθές βράδυ σε πολύωρη συνεδρίαση της Διοικούσας του ΤΕΕ, με τη συμμετοχή της μελετήτριας κ. Χριστίνας Μπεζαντέ, περιλαμβάνει 24 άρθρα που αλλάζουν τους κανόνες δόμησης και αρχιτεκτονικής και καθορίζουν το μέλλον της οικιστικής και περιβαλλοντικής ανάπτυξης στη Μαγνησία. Μέσα από τη διαβούλευση φάνηκε πως κανείς δεν έδωσε ιδιαίτερη σημασία σε αυτές τις μεγάλες προτεινόμενες αλλαγές όπου οι νέες κατατμήσεις εκτός ορίων θα γίνονται πλέον στα δέκα στρέμματα και αλλάζουν οι χρήσεις γης.
Προστασία δεν θα υπάρχει πλέον μόνο για το Πήλιο, όπου σε ορισμένους τομείς των οικισμών δεν θα είναι επιβεβλημένη η χρήση πλακοσκεπής, αλλά και για την άναρχη πολεοδόμηση στα χωριά του κάμπου και τις Σποράδες. Όλα τα νέα κτίσματα, σε όλους τους οικισμούς της Μαγνησίας, θα είναι διώροφα. Οι αλλαγές μεγάλες, στα εντός και εκτός ορίων οικισμών, μέχρι 2000 κατοίκων, με κανόνες δόμησης που επηρεάζουν θετικά τη μορφή του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος. Οι κανόνες, που βασίστηκαν σε λεπτομερή καταγραφή της σημερινής κατάστασης, έχουν επικεντρωθεί στις χρήσεις γης, που επηρεάζουν την ανάπτυξη των οικισμών και έχουν επιπτώσεις στο φυσικό τοπίο.
Το Σχέδιο έρχεται να αποσαφηνίσει, όχι μόνο τι θα ισχύσει για τους παραδοσιακούς οικισμούς, αλλά για το σύνολο του Νομού. Η Μαγνησία έχει μια ιδιαιτερότητα. Ενώ στη χώρα οι παραδοσιακοί οικισμοί είναι 7% στο σύνολο των μικρών οικισμών, στη Μαγνησία είναι το 25%. Οι μισοί κάτοικοι των χωριών του Νομού μένουν σε παραδοσιακούς οικισμούς. Αυτό σημαίνει ότι παρά τους ειδικούς περιορισμούς για τα κτίρια, την γκρίνια όσων χτίζουν και τις απαιτήσεις για αλλαγές, οι παραδοσιακοί οικισμοί είναι ελκυστικότεροι και αναπτύσσονται καλύτερα.
Τι αλλάζει, τι παραμένει ίδιο
Σε όλο τον Νομό δεν μεταβάλλονται τα όρια των οικισμών, αλλά συμπληρώνονται όρια τομέων μέσα στους οικισμούς. Δηλαδή ξεχωρίζουν ο πραγματικός οικισμός (Α τομέας) και οι περιοχές που βρίσκονται μέσα στα όρια, αλλά είναι αραιοδομημένες ή αδόμητες (Β τομέας). Επίσης ορίζεται έξω από τα όρια ζώνη προστασίας τοπίου (Γ τομέας), περίπου 500 μέτρα γύρω από τους οικισμούς. Οι επιτρεπόμενες χρήσεις εξειδικεύονται ρητά, όπως εξειδικεύεται και ο τρόπος εξάντλησης του συντελεστή δόμησης, ο οποίος δεν αλλάζει.
Υπάρχει πρόβλεψη για την οριοθέτηση και προστασία υποτομέων, όπως οι υδροβιότοποι, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στα όρια οικισμών, όπως στην Κάτω Γατζέα ή την Κορόπη. Εκεί απαγορεύεται η δόμηση πλήρως. Όσοι έχουν ιδιοκτησία εντός ορίων οικισμού, θα μπορούν να μεταφέρουν το δικαίωμα δόμησης και συντελεστή σε άλλο σημείο, όπως προβλέπει ο Νόμος.
Ορίζεται προστασία στις παραρεμάτιες ζώνες, σε έναν Νομό που έχει πάμπολλα ρέματα. Στα 25 μέτρα δεξιά και αριστερά από κοίτη θα απαγορεύεται η κοπή δέντρων.
Νέοι περιορισμοί στις κατατμήσεις
Υποτομέας ειδικής προστασίας είναι και τα πρανή, που θα προστατευθούν από κατολισθητικά φαινόμενα. Θα απαγορευθεί η κοπή δέντρων και όταν εκδίδονται άδειες κτιρίων μεγαλύτερων από 100 τετραγωνικά μέτρα ή διώροφων, θα επιβάλλεται η κατάθεση γεωτεχνικής μελέτης. Οι νέες κατατμήσεις εκτός ορίων θα γίνονται πλέον στα δέκα στρέμματα.
Οι περιορισμοί στις περιοχές Νατούρα ισχύουν, αλλά πλέον οι ίδιοι όροι προτείνονται και για τα τοπία φυσικού κάλλους, που εκτείνονται στο ανατολικό, κεντρικό και βόρειο Πήλιο, καθώς και περιοχές του Αλμυρού. Στο εξής θα γίνεται νέα κατάτμηση οικοπέδου στα δέκα στρέμματα για τα εκτός ορίων, με ισχύ δύο χρόνια μετά από την ψήφιση του σχεδίου. Για παράδειγμα, από Καλαμάκι μέχρι Ζαγορά – με εξαίρεση τη Μακρυρράχη – η περιοχή είναι χαρακτηρισμένη ιδιαίτερου φυσικού κάλλους.
Άλλος υποτομέας στον οποίο προβλέπεται ιδιαίτερη προστασία, είναι οι χώροι, που βρίσκονται σε άμεση επαφή με κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους. Εκτός ορίων όταν υπάρχει επαφή με αρχαιολογικό χώρο θα αυξάνεται η αρτιότητα στα δέκα στρέμματα, με ισχύ δύο χρόνια μετά από την ψήφιση του σχεδίου.
Προστατεύονται οι συνεκτικοί ελαιώνες και άλλες συνεκτικές καλλιέργειες.
Στα αραιοδομημένα εντός ορίων τμήματα μπαίνουν περιορισμοί επιτρεπόμενων χρήσεων. Θα επιτρέπεται κατοικία και αγροτική αποθήκη ώς 400 τ.μ., βιοτεχνίες και αγροτουριστικές μονάδες που θα σχετίζονται με το προϊόν της ελιάς, μέχρι 800 τ.μ. Στα εκτός ορίων θα απαιτούνται δέκα στρέμματα για νέες κατατμήσεις. Θα υπάρχει έλεγχος φυτικού κεφαλαίου και η γενικευμένη αναδιάρθρωση καλλιέργειας θα γίνεται μόνο με έγκριση της Διεύθυνσης Γεωργίας. Το ίδιο θα ισχύσει στη Σκόπελο για τις δαμασκηνιές, αλλά με όριο νέων κατατμήσεων εκτός ορίων τα οκτώ στρέμματα.
«Όχι» στα μεγάλα θερμοκήπια
Προστατεύονται επίσης περιοχές θέας από και θέασης προς τον οικισμό. Μπαίνει τέρμα στα μεγάλα θερμοκήπια που τα «βλέπουν» άμεσα οι ορεινοί οικισμοί και επιβάλλεται περιορισμός των θερμοκηπίων για τα οποία δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης, έτσι ώστε η καλυμμένη επιφάνεια να μην υπερβαίνει το 50% του οικοπέδου ή γηπέδου, ούτε τα 4.000 τ.μ. κατ’ ανώτατο όριο. Εκτός ορίων επιβάλλεται αύξηση της αρτιότητας για νέες κατατμήσεις από 4.000 σε 8.000 τ.μ., με ισχύ δύο χρόνια μετά από την ψήφιση του σχεδίου.
Η μέγιστη επιτρεπόμενη κλίση εδάφους
Μέσα στα όρια, αν το έδαφος είναι τόσο απότομο, που δεν μπορεί να ενταχθεί κτίριο, προβλέπεται δυνατότητα μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. Εντός και εκτός ορίων, επιβάλλεται υποχρέωση πλήρους αποτύπωσης και απαγόρευση κοπής οιουδήποτε δένδρου, αυτοφυούς ή μη, διαμέτρου κορμού άνω των 20 εκ. μετρούμενο σε ύψος 1,00 μ. από το έδαφος, για λόγους διαμόρφωσης προσβάσεων και λοιπών διευθετήσεων του περιβάλλοντα χώρου νέων ή υφισταμένων κτισμάτων.
Ειδικές διατάξεις προβλέπονται για τα υπόσκαφα σπίτια. Η κλίση εδάφους για οικοδομησιμότητα υποσκάφων ορίζεται ελάχιστη 35% και μέγιστη 100%. Η ελάχιστη ενιαία επιφάνεια με παραδεκτή κλίση εντός της ιδιοκτησίας ορίζεται σε μεγαλύτερη ή ίση 300 τ.μ. και διπλάσια τουλάχιστον της επιφάνειας του κτιρίου και των υπόσκαφων διαδρόμων πρόσβασης κ.λπ. Δεν επιτρέπονται υπόσκαφα σε θέσεις οικοπέδων, που καλύπτονται πάνω από 50% με υψηλή βλάστηση.
Ειδικοί όροι για την προστασία παλιών
παραδοσιακών κτιρίων
Πρόκειται για τα λιθόχτιστα κτίρια, που σώθηκαν από τα μέσα του 18ου αι. και έως τα μέσα του 20ού, καθώς και για τα κτίρια του συστήματος «Παρασκευοπούλου». Η κατεδάφιση μη επικινδύνων παλαιών κτισμάτων στο εξής απαγορεύεται.
Το Πήλιο – Νέοι χαρακτηρισμοί
παραδοσιακών οικισμών
Χαρακτηρίζονται ως «παραδοσιακοί οικισμοί», πέραν αυτών που ήδη έχουν χαρακτηριστεί οι ακόλουθοι οικισμοί της περιοχής του όρους Πηλίου και της έναντι αυτού ακτής του Παγασητικού Κόλπου: Δήμος Αλμυρού: Αμαλιάπολις, Δήμος Βόλου: Σέσκλο, Στρόφυλος, Δήμος Νοτίου Πηλίου: Άγ. Αθανάσιος Καλλιθέα, Κόττες.
Νέοι Οικισμοί Πηλίου
Χαρακτηρίζονται ως «νέοι οικισμοί» οι ακόλουθοι οικισμοί της περιοχής του όρους Πηλίου, ήδη χαρακτηρισμένοι ως «νέοι»: Δήμος Βόλου: Αγ. Μηνάς, Βροχιά, Μαλάκι, Παλαιόκαστρο, Πλατανίδια, Σερβανάτες, Φυτόκο, Χάνια. Δήμος Ζαγοράς-Μουρεσίου: Αγ. Ιωάννης (Παπά Νερό), Άγιοι Σαράντα (προτεινόμενος τώρα για οριοθέτηση). Δήμος Νοτίου Πηλίου: Αγ. Ανδρέας, Αγ. Σοφία, Γεροπλίνα, Ζερβόχια, Κουκουλέικα, Μαύρη Πέτρα, Μικρό, Μυριοβρύτη, Μούσγες, Ροδιά, Πάλτση (προτ/νος τώρα για οριοθέτηση), Πηγές, Ποτιστικά (προτ/νος τώρα για οριοθέτηση), Προφ. Ηλίας, Σταυροδρόμι. Δήμος Ρήγα Φεραίου: Καμάρι.
Νέα ομαδοποίηση των παραδοσιακών οικισμών
Γίνεται νέα ομαδοποίηση ανάλογα με τα κοινά πραγματικά χαρακτηριστικά των παραδοσιακών οικισμών ως εξής: Ομάδα Νοτίου Πηλίου έναντι ακτής Παγασητικού Κόλπου Α’ προτεραιότητας προστασίας: Λαύκος, Νεοχώρι, Τρίκερι. Ομάδα Νοτίου Πηλίου Β’ προτεραιότητας προστασίας: Αγία Κυριακή, Αργαλαστή, Καλλιθέα, Κόττες, Μετόχι, Ξινόβρυση, Παλιό Τρίκερι (Νησί / Παναγία Τρικερίου), Πλατανιά, Προμύρι, Συκή. Ομάδα κεντρικού Πηλίου Α’ προτεραιότητας προστασίας: Αγ. Γεώργιος Νηλείας, Αγ. Λαυρέντιος, Βυζίτσα, Μηλιές, Πινακάτες. Ομάδα κεντρικού Πηλίου Β’ προτεραιότητας προστασίας: Αγ. Αθανάσιος, Αγ. Βλάσιος, Αγ. Τριάδα, Άνω Γατζέα, Άνω Λεχώνια, Αργυραίικα, Αφέται, Άφησος, Δράκεια, Καλά Νερά, Κάτω Γατζέα, Κάλαμος, Κάτω Λεχώνια, Λεφόκαστρο, Μηλίνα, Χόρτο. Ομάδα Ανατολικού Πηλίου Α’ προτεραιότητας προστασίας: Κισσός, Τσαγκαράδα. Ομάδα Ανατολικού Πηλίου Β’ προτεραιότητας προστασίας: Αγ. Δημήτριος, Αγ. Ιωάννης (Αγ. Δημητρίου), Ανήλιο, Βένετο, Γλαφυρά, Καλαμάκι, Κανάλια, Κεραμίδι, Κερασιά, Λαμπινού, Μούρεσι, Νταμούχαρη, Ξουρίχτι, Πουρί, Χορευτό. Ομάδα οικισμών Πηλίου, άμεσα αναφερόμενων στην πόλη του Βόλου Α’ προτεραιότητας προστασίας: Μακρινίτσα, Πορταριά. Ομάδα οικισμών Πηλίου, άμεσα αναφερόμενων στην πόλη του Βόλου Β’ προτεραιότητας προστασίας: Αγ. Ονούφριος, Άλλη Μεριά, Ανακασιά, Άνω Βόλος, Κατωχώρι, Σταγιάτες. Ομάδα λοιπών παραδοσιακών οικισμών και νέων οικισμών Πηλίου (χαρακτηρισμένοι ή προτεινόμενοι) χαμηλής προτεραιότητας προστασίας: Αγ. Ανδρέας, Αγ. Γεώργιος (Κατηγιώργης), Αγ. Ιωάννης (Παπά-Νερό), Αγ. Μηνάς, Αγ. Σαράντα, Αγ. Σοφία, Βροχιά, Γεροπλίνα, Ζερβόχια, Καμάρι, Κορόπη (Μπούφα), Κουκουλέικα, Λύρη, Μακρυράχη, Μαύρη Πέτρα, Μαλάκι, Μελισσάτικα, Μικρό, Μούσγες, Μυριοβρύτη, Ροδιά, Παλαιόκαστρο, Πάλτση, Πηγές, Πλατανίδια, Ποτιστικά, Προφ. Ηλίας, Σερβανάτες, Σέσκλο Σταυροδρόμι, Στρόφυλος, Φυτόκο, Χάνια.
Προβλέψεις για την αρτιότητα
και τις χρήσεις γης ανά τομέα
Οι αρτιότητες μέσα στα όρια των οικισμών δεν αλλάζουν.
Χρήσεις γης στον πραγματικό οικισμό (Α τομέας):
– Κατοικία.
– Κοινωνική πρόνοια.
– Εκπαίδευση προσχολική, πρωτοβάθμια και δευτεροβάθμια.
– Μικρές αθλητικές εγκαταστάσεις (της κατηγορίας Α – Δ΄ 285).
– Θρησκευτικοί χώροι.
– Πολιτιστικές εγκαταστάσεις συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο.
– Εμπορικά καταστήματα, καταστήματα παροχής προσωπικών υπηρεσιών, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο.
– Περίθαλψη (πλην Νοσοκομείων) μέχρι 40 κλίνες ή συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο. Στους οικισμούς των ομάδων Α’ προτεραιότητας προστασίας, η χρήση αυτή απαγορεύεται.
– Γραφεία, τράπεζες, ασφάλειες, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο.
– Εστιατόρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 300 τ.μ. ανά γήπεδο.
– Αναψυκτήρια συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 100 τ.μ. ανά γήπεδο.
– Ξενοδοχεία και Τουριστικές εγκαταστάσεις (εκτός κατασκηνώσεων – Camping).
– Στάθμευση αυτοκινήτων μέχρι 3,5 τόνους και σκαφών μήκους μέχρι 10 μ. Στους οικισμούς των ομάδων Α’ προτεραιότητας προστασίας, η χρήση αυτή περιορίζεται σε έως 600 τ.μ. ανά γήπεδο, για αυτοκίνητα και μόνον.
– Συνεργεία συνήθων οχημάτων – αυτοκινήτων, καθώς και σκαφών μήκους μέχρι 10 μ. (εξαιρούνται τα συνεργεία επισκευής μεγάλων και βαρέων οχημάτων, αγροτικών μηχανημάτων, μηχανημάτων έργων), μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο. Στους οικισμούς των ομάδων Α’ προτεραιότητας προστασίας, η χρήση αυτή απαγορεύεται.
– Επαγγελματικά εργαστήρια και εγκαταστάσεις αποθήκευσης χαμηλής όχλησης και συνολικής επιφάνειας δόμησης μέχρι 600 τ.μ. ανά γήπεδο. Στους οικισμούς των ομάδων Α’ προτεραιότητας προστασίας, η χρήση αυτή είναι αποδεκτή για ήδη υφιστάμενες εγκαταστάσεις και μόνον, δίχως δικαίωμα επέκτασής τους.
– Διοίκηση αποκλειστικά και μόνο για λειτουργίες εξυπηρέτησης του Δήμου ή του οικισμού.
– Πρατήρια Παροχής Καυσίμων και Ενέργειας (υγρών, αερίων καυσίμων και ηλεκτρικής ενέργειας). Στους οικισμούς των ομάδων Α’ προτεραιότητας προστασίας, η χρήση αυτή απαγορεύεται.
Θερμοκήπια και Ανθοκήπια για τα οποία δεν απαιτείται Άδεια Δόμησης, καλυμμένης επιφάνειας έως 50% κάθε ιδιοκτησίας, οικοδομήσιμης ή μη, και έως 1.000 τ.μ. κατά ανώτατο όριο.
